Adaptacja projektu gotowego

Każdy projekt gotowy domu lub innego budynku, zanim zostanie złożony w urzędzie z wnioskiem o pozwolenie na budowę lub ze zgłoszeniem budowy, wymaga adaptacji do warunków lokalnych i do działki, na której ma być zrealizowany.

Adaptacja jest obowiązkowa. Najwygodniej zlecić ją osobie działającej na terenie planowanej inwestycji, która – oprócz adaptacji projektu – może także w naszym imieniu złożyć wszystkie dokumenty w urzędzie.

Na czym polega adaptacja projektu i kto może ją wykonać?

Adaptację projektu wykonuje projektant (najczęściej architekt) z odpowiednimi uprawnieniami. W ramach adaptacji sprawdza zgodność projektu z wytycznymi prawa miejscowego (miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy). Ponadto musi sprawdzić zgodność warunków lokalnych: gruntowych, stref obciążenia wiatrem i śniegiem oraz głębokość przemarzania gruntu na danym terenie z założeniami przyjętymi w projekcie. Jeżeli budowa będzie prowadzona w innej strefie niż założona w projekcie lub na gruncie o innej nośności, projektant musi dokonać odpowiednich przeliczeń i dostosować projekt do warunków panujących na działce, na której będzie realizowana budowa.

Projektant adaptujący może także, w ramach adaptacji, wprowadzić do projektu inne zmiany. Mogą to być zmiany wynikające z konieczności dostosowania projektu do wymogów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy (np. zmiana kąta nachylenia połaci dachowych, zmiana wysokości budynku) lub zmiany wynikające z potrzeb inwestora (np. zmiana funkcji poszczególnych pomieszczeń, przestawienie ścianek działowych lub ich likwidacja, zaprojektowanie dodatkowych drzwi, okien lub ich przesunięcie).

Adaptacja obejmuje również dostosowanie projektu do zmian w obowiązujących przepisach i normach, jakie wprowadzono po dacie (copyright) wykonania projektu gotowego.

Projektant adaptujący wprowadza zmiany we wszystkich częściach projektu, zarówno w projekcie architektoniczno-budowlanym, jak i w projekcie technicznym (zawierającym projekt konstrukcyjny oraz projekty instalacji).

Projekt zagospodarowania terenu

Projekt zagospodarowania terenu (PZT) to element projektu budowlanego, który składany jest w urzędzie łącznie z projektem architektoniczno-budowlanym. Te dwa elementy stanowią załącznik do wniosku o pozwolenie na budowę lub zgłoszenia budowy domu. Projekt gotowy nie zawiera PZT, dlatego w ramach adaptacji, projektant adaptujący musi opracować również tę część projektu budowlanego. Projekt ten wykonywany jest na aktualizowanej przez geodetę mapie do celów projektowych (najczęściej w skali 1:500). Przedstawia on wszystkie podstawowe elementy zagospodarowania działki: granice działki, bramy wjazdowe i furtki, budynki, powierzchnie utwardzone (dojścia, dojazdy, miejsca postojowe, tarasy), elementy przyłączy instalacyjnych, a także tereny zielone (biologicznie czynne). Znajdujący się obok rysunku bilans terenu (podsumowanie wszystkich rodzajów powierzchni i podanie ich procentowego udziału w powierzchni działki) musi być zgodny z wytycznymi miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy.

Co zawiera zaadaptowany projekt?

Autor adaptacji projektu, nawet jeśli nie wprowadza zmian do projektu gotowego, podpisując dokumentację, staje się autorem projektu budowlanego w rozumieniu art. 20 Prawa Budowlanego i bierze odpowiedzialność za prawidłowość i kompletność dokumentacji.

Przed złożeniem do urzędu, autor adaptacji dołącza do dokumentacji projektu gotowego:

kartę tytułową
projekt zagospodarowania terenu
kopię uprawnień zawodowych
zaświadczenie z izby zawodowej

oświadczenie o zgodności projektu z przepisami i zasadami wiedzy technicznej (aktualne na dzień wykonania adaptacji)
informację BiOZ
zaadaptowaną projektowaną charakterystykę energetyczną

UWAGA! W przypadku budynków usługowych, należy także określić konkretne przeznaczenie budynku, dostosować projekt do przepisów i wymagań obowiązujących dla określonego typu obiektu oraz uzyskać niezbędne pozwolenia.

Jakich dokumentów potrzebuje projektant, aby wykonać adaptację?

Jak widać, kupienie samego projektu nie wystarczy.
Do adaptacji projektant potrzebuje jeszcze kilku dokumentów, są to m.in.:

aktualna mapa do celów projektowych
wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
warunki przyłączenia mediów (instalacji elektrycznej, gazowej, wodociągowej i kanalizacyjnej)
wypis i wyrys z rejestru gruntów
decyzja o wyłączeniu z produkcji rolnej lub leśnej gruntu, jeśli wcześniej był tak użytkowany
uzgodnienie lokalizacji zjazdu z drogi publicznej na działkę

Koszty i czas wykonania adaptacji

Koszty adaptacji zależą od jej zakresu, liczby oraz skali zmian, a także lokalnych cen funkcjonujących na danym terenie. Jeśli będziemy chcieli wprowadzić wiele zmian i będą one istotne (ingerujące w projekt techniczny, czy też instalacyjny), koszt wykonania adaptacji będzie wysoki. Warto więc – koniecznie przed zakupem projektu – skonsultować z architektem, który będzie wykonywał adaptację zakres niezbędnych do wykonania prac oraz ich całkowity koszt. Jeżeli będzie zbyt wysoki – postarać się znaleźć inny projekt, który będzie bardziej odpowiadał naszym wymaganiom.

Czas wykonania usługi również zależy od wielu czynników – regionu, sezonu, popytu czy też poziomu skomplikowania projektu. Jako orientacyjny czas przyjmuje się około 30-45 dni. Jest to jednak bardzo indywidualne, adaptacja może potrwać znacznie dłużej lub krócej.